Es muy común que, al pensar en invertir en propiedades, la cabeza se nuble con creencias como “eso no es para mí”, “para poder invertir en propiedades necesito tener dinero y ahorros”, “necesito tener un gran sueldo”, entre varias otras. Para quienes superan esas primeras, luego vendrán otras preguntas como: ¿cómo consigo el dinero para hacerlo?, ¿cuáles son los requisitos?, ¿lo puedo hacer solo? Aquí aclaro éstas y otras interrogantes.
Si bien es un tema que tiene muchísimas aristas, intentaré en pocas palabras, explicar la manera en que muchas personas invirtieron y más que eso, cambiaron su vida. Estoy muy contento escribiendo y traspasando conocimientos que con un tiempo trabajando en la industria inmobiliaria, llegué a creer que eran “obvios” o “básicos”, pero la realidad es que es todo lo contrario y apoyar a millones de personas a mejorar su futuro se convirtió hoy en un objetivo fundamental en mi vida.
Sin intención de ser autorreferente, sólo para que sepan quién les comprarte sus conocimientos, les contaré un poquito de mí: Antes de conocer Capitalizarme, yo trabajaba en Telecheque, una empresa de garantización de cheques, en ese momento me preguntaba ¿cómo la gente seguía usando de cheques? y quién en su sano juicio los utilizaría. En ese tiempo yo no tenía muchos gastos, vivía con mi hermano, tenía un sueldo de aprox. $1.000.000 y me sobraban unos $400.000 mensualmente y podía darme el lujo de gastarmelos en cualquier cosa jaja: pude comprarme un auto nuevo, gastar en fiestas, asados, etc… hasta que un día le pregunté a unos amigos que porqué no juntábamos plata para comprar entre todos una propiedad, y como fue complicado ponernos de acuerdo, investigué y llegué a Capitalizarme. Los encontré en Google, donde pasé de querer comprar entre varios, a comprarme una propiedad yo solo por los muchos beneficios que conlleva tener tu propio departamento y así conocí la empresa. Descubrí lo que era un PIE, que en ese entonces de fue de $3.400.000 dividido en 20 cuotas de $170.000, en unos meses ya tendría pagado el pie de mi primer depto. Imagínense, todavía me sobraban $230.000 mensualmente para gastar en más tonterías jajaja (¡hasta el día de hoy me arrepiento de no haber comprado 2, pero ya aprendí la lección). Entonces entregué 20 cheques para el pago – comprobé que sí se usan- y con el tiempo me entregaron mi primera propiedad, la cual se arrendaba en $250.000 y el dividendo era de $175.000 ¡Disfrutar el resultado de esa ecuación fue un potente cambio en mi y sigue siéndolo hasta ahora!
Hoy tengo algunos deptos. de inversión, pero lo más importante, cambió mi mentalidad, mi capacidad de ahorro, aumentaron mis ingresos y aprendí a ordenarme mejor. Todo esto es lo que quiero traspasar.
I) ¿Qué es el Pie de un Crédito Hipotecario?:
Es un porcentaje del valor total de la propiedad que deberás financiar tú mismo el cual puede variar, dependiendo de factores económicos, personales y del dinero que te financie cada institución. Para esto se hace una evaluación de todos estos factores con el objetivo de entender cuál es tu capacidad de ahorro posible en el futuro y de esta forma definir el máximo de financiamiento que podría otorgarte el banco o institución financiera. En el fondo, cada una de ellas tienen su propia ecuación que define qué tan riesgoso es prestarte plata y, como es de esperar, entre menos riesgoso seas, más favorables serán las condiciones para ti.
II) ¿Cuánto es un buen Pie?
Esta pregunta dependerá mucho de tu misma situación, capacidad, aversión al riesgo o definiciones que tomes para tu futuro en cuanto a monto que uno quiera tener destinado para esto, pero normalmente varía entre un 10% a un 20% del valor de la propiedad. Claramente, entre mayor sea el pie que pagas, menor será el monto de la deuda hipotecaria y de las cuotas posteriores, por lo que, si no te gusta adquirir deudas grandes, es un camino acertado.
Otra pregunta, es que si puedes pagar un mayor porcentaje de pie (por ejemplo, un 30%), ¿por qué no comprar dos propiedades con un 15% de pie para cada una? Puedes, si el arriendo logra cubrir y superar el monto del dividendo, lo cual es la jugada ganadora para ti. Por eso un “buen pie” va a depender de tus objetivos a la hora de invertir en una propiedad.
III) ¿Qué es un Crédito Hipotecario?, ¿Cuánto me prestarán?
Es un préstamo a mediano o largo plazo y se otorgan para la compra, ampliación o construcción de una vivienda. Son varias instituciones las que pueden otorgar créditos, pero las más frecuentes son los Bancos y las Mutuarias, donde la propiedad queda en garantía para la institución, mientras estás pagando ese préstamo, por eso es clave que la cuota sea proporcional a tus ingresos y si eres o quieres ser un inversionista de más de 1 departamentos, debes estar consciente que existe un riesgo en caso de que la deuda supere tu capacidad de ahorro. Mi recomendación es que tu deuda mensual nunca supere el 25% de tus ingresos si eres nuevo en esto, más es asumir mayores riesgos.
El plazo por el que se otorgan los créditos va por lo general desde los 5 a los 30 años aun cuando algunos bancos han sacado productos para créditos de hasta 40 años plazo. A éstos se les aplica una tasa de interés que puede ser fija, variable o mixta, además de una serie de cargos asociados. Siempre sugiero conocer bien todos los detalles del crédito para elegir bien donde tomarlo.
Hoy en día, la mayoría de las instituciones financian el 80% del valor de las propiedades y cumpliendo algunos requisitos, pueden llegar al 85% o 90% de la primera propiedad, pero son más excepcionales. Una forma simple de calcular cuánto es el monto que me prestarán en UF es UF1.000 cada $500.000 de renta, esto es una aproximación, pero se acerca bastante a lo que ocurre siempre, por ejemplo, si ganas $2.000.000, te debieran prestar unas UF 4.000 sin muchos inconvenientes.
IV) Requisitos para obtener Créditos
Invertir en propiedades es algo importante y debes saber que es razonablemente alcanzable. Pero es IMPORTANTE saber algunos requisitos “estándar”, aunque cada crédito es distinto según la persona que lo solicita.
- Renta mínima entre $500.000 y $800.000 pesos dependiendo de la institución.
- Edad mínima requerida entre 21-25 años dependiendo de la institución.
- Edad máxima 62-65 años
- NO tener registros vigentes en DICOM (deuda de casas comerciales o comercios fuera de Super Intendencia de Bancos e Instituciones Financieras (SBIF).
- No tener deudas bancarias morosas, vencidas ni castigadas en los últimos 2 años.
- Capacidad de endeudamiento para rentas de hasta $1.999.999 es de un 25% de su renta.
- Capacidad de endeudamiento para rentas sobre $2.000.000 es de un 30% de su renta.
- Antigüedad laboral mínima recomendada: 1 año para clientes dependientes (6 meses vía excepcional en pocas instituciones). 2 años para trabajadores independientes o sociedades (2 declaraciones de impuestos a la renta).
- ¡OJO! Las personas independientes, la banca les “castiga” un 25%-30% de la renta líquida.
- Clientes empresa: requieren tener por lo menos 2 años de inicio de actividades en SII y 2 declaraciones de impuestos.
- Clientes deben estar bancarizado, es decir tener movimientos bancarios de por lo menos 3 meses para una preaprobación y/o aprobación formal.
En conclusión, invertir en propiedades a través de financiamiento hipotecario es una realidad que varias personas pueden alcanzar, simplemente hay que mentalizarse, ordenarse y comenzar a tener control sobre tu propia capacidad de ahorro para hacerlo.
